보증금을 지키는 힘은 계약 금액이 아니라 대항력과 우선변제권에서 나옵니다. 전입신고와 점유로 대항력이 생기고, 여기에 확정일자가 더해지면 우선변제권이 생깁니다. 월세는 보증금이 작아 소액임차인 최우선변제로 해결되는 경우가 많지만, 전세는 금액이 커 순위 다툼으로 이어집니다. 그래서 대응 경로가 갈립니다.

공매·경매 통지를 받았다면 — 두 경로를 동시에

김경인 변호사는 공매대행사실안내서를 받은 임차인에게 병행 전략을 권합니다.

두 경로를 동시에 준비하되, 실제로 받은 금액을 정확히 관리하면 됩니다. — 김경인 변호사 「공매대행사실안내서 받은 전세 임차인, 지금 바로 해야 할 일」

배당요구를 통한 회수와 임대인에 대한 보증금반환청구를 함께 준비하되, 이중으로 받는 일이 없도록 수령액을 관리하라는 뜻입니다. 김경인 변호사가 다룬 사안의 보증금은 1억 9,000만 원 규모로, 배당요구 종기까지 요구를 하지 않으면 순위가 있어도 배당에서 빠집니다. 통지서를 받은 날 확인할 것은 매각 기일이 아니라 배당요구 종기입니다.

이사를 가야 한다면 — 임차권등기명령

계약이 끝났는데 보증금을 못 받은 상태에서 이사하면 점유가 사라져 대항력이 없어집니다. 김경인 변호사는 이 제도의 취지를 이렇게 정리합니다.

임차권등기명령은 임대차가 종료되었음에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때, 임차인이 대항력과 우선변제권을 유지한 채 이사할 수 있도록 법원에 신청하는 제도입니다(주택임대차보호법 제3조의3). — 김경인 변호사 「임차권등기명령 취소와 보정명령 대응법」

등기가 완료된 것을 확인한 뒤 이사해야 합니다. 신청만 하고 이사하면 등기 전에 권리가 끊길 수 있습니다.

보증보험으로 받았다면 그 뒤는 어떻게 되나

보증기관이 보증금을 대신 지급하면 임차인의 권리가 그 기관으로 넘어갑니다. 신민호 변호사는 그 근거를 민법 제481조 변제자대위로 설명하면서, 대위변제가 이루어지면 임차인의 권리가 보증기관에 이전된다고 정리합니다. 다만 같은 글에서 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 새 소유자가 임대인 지위를 자동 승계한다는 점과, 요건을 갖추지 못하면 우선변제권을 취득하지 못하는 경우가 있다는 점도 함께 짚습니다. 보증보험에 가입했더라도 전입·확정일자 요건을 유지해야 하는 이유입니다.

상황전세월세
주된 위험보증금 전액 미반환보증금 소액·연체 상계
핵심 수단확정일자·보증보험·임차권등기소액임차인 최우선변제
경매 시순위에 따라 배당일정액 우선 변제
이사 시임차권등기 후 이사동일

자주 묻는 질문

Q. 전입신고만 하고 확정일자를 안 받았습니다.

대항력은 있지만 우선변제권이 없어 배당 순위에서 밀립니다. 지금이라도 확정일자를 받되, 그 시점을 기준으로 순위가 정해집니다.

Q. 집주인이 바뀌면 계약은 어떻게 되나요?

대항력을 갖춘 임차인이라면 새 소유자가 임대인 지위를 승계합니다. 계약을 다시 쓸 필요는 없습니다.

Q. 보증금 반환 소송은 얼마나 걸리나요?

다툼이 없으면 지급명령으로 비교적 빠르게 진행됩니다. 임대인이 이의하면 본안으로 넘어가 수개월이 소요됩니다.

원본 출처

본 글은 일반적인 법률 정보이며 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 판단은 사실관계에 따라 달라지므로 변호사 상담을 권합니다.