전세보증금이 걸린 위기는 임차인과 임대인 양쪽에서 생깁니다. 임대인 세금 체납으로 집이 공매에 넘어간 임차인의 보증금 회수, 그리고 임대인의 명도 강제집행 단축까지 자주 묻는 질문을 정리했습니다.
Q. 공매대행사실안내서를 받으면 보증금은 안전한가요?
전입신고·확정일자를 받은 날짜가 압류일보다 앞서 있다면 대항력과 우선변제권이 유지될 가능성이 높습니다. HUG 전세보증금반환보증까지 발급돼 있다면 임차인 보증금을 돌려받을 경로가 두 개 열려 있는 셈입니다. 먼저 등기부등본으로 압류 외 추가 권리가 있는지 확인하세요.
Q. 전세 공매에서 가장 먼저 해야 할 일은 무엇인가요?
공매대행사실안내서의 '배분요구 종기일'을 확인하는 것입니다. 이 날짜를 넘기면 공매 배분에서 빠질 수 있습니다. 기한 안에 한국자산관리공사(캠코)에 채권신고·배분요구서를 임대차계약서, 전입세대열람내역, 확정일자 증명서와 함께 제출하는 것이 보증금 회수의 첫걸음입니다.
Q. 계약 만료 후 이사할 때 순서는 어떻게 되나요?
계약 만료 다음 날 법원에 임차권등기명령을 신청하고, 등기부에 임차권이 오른 것을 눈으로 확인한 뒤 이사합니다. 먼저 이사를 나가면 대항력이 사라질 수 있습니다. 임차권등기 후 HUG에 보증금 이행청구를 하며, 임대인의 "보증금을 줄 수 없다"는 문자·녹음은 핵심 증빙이 됩니다.
Q. 공매 배분과 HUG 청구를 동시에 해도 되나요?
두 절차는 병행할 수 있지만 이중으로 받는 것은 불가능합니다. 공매에서 배분받은 금액만큼 HUG 청구액이 줄고, HUG가 먼저 지급하면 HUG가 공매 절차에서 그 금액을 회수합니다. 두 경로를 함께 준비하되 실제 받은 금액만 정확히 관리하면 됩니다.
Q. 임대인인데 명도 기간을 줄이려면 어떻게 하나요?
계약 단계에서 "월세 2기 연체 시 명도" 조항을 넣고 이를 제소전화해 조서로 만들어 두는 방법이 있습니다(민사소송법 제385조). 조서는 확정판결과 같은 효력이 있어, 일반 명도소송의 약 9개월을 약 1개월로 단축할 여지가 생깁니다.
Q. 제소전화해가 있어도 명도가 막히는 경우는 언제인가요?
임차인이 점유를 제3자에게 넘긴 경우, 화해 조항이 모호한 경우, 임차인이 회생·파산에 들어간 경우입니다. 특히 "연체 시 명도한다"고만 적고 연체 기준일을 비워 두면 집행문 부여 단계에서 다툼이 생기므로, 조항을 구체적으로 적어 두는 것이 전세 위기 대응의 기본입니다.
원본 출처
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본 글은 법률 자문이 아닙니다. 구체 사안에 대한 판단은 변호사 상담을 권합니다.