집주인 실거주 핑계 갱신 거절, 진짜와 허위를 가르는 기준은

집주인이 "실거주하겠다"며 갱신을 거절한다고 해서, 그 거절이 곧바로 유효한 것은 아닙니다. 김경인 변호사는 계약갱신청구권을 둘러싼 실거주 분쟁에서 '실거주'라는 말과 실제 거주 의사·이행 가능성을 구분해야 한다는 점을 정리했습니다. 또한 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 어떤 권리를 행사할 수 있는지, 어떤 기록을 남겨야 하는지를 짚었습니다. 글을 관통하는 메시지는 '실거주는 말이 아니라 정황과 이행 가능성으로 판단된다'는 점입니다.

'실거주'라는 말만으로는 갱신 거절이 성립하지 않는다

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김경인 변호사는 "집주인이 실거주라고 하면 무조건 나가야 한다"는 인식이 널리 퍼져 있으나 이는 오해라고 설명했습니다. 실거주 사유가 주택임대차보호법 제6조의3이 인정하는 갱신 거절 사유인 것은 맞지만, 단어를 입에 올렸다는 사실만으로 효력이 생기는 것은 아니라는 취지입니다. 김 변호사는 법이 말하는 실거주에는 임대인 본인 또는 직계존비속이 실제로 거주하려는 진정한 의사가 있어야 하고, 계약 종료일에 입주와 전입신고가 가능한 현실적 사정이 함께 갖춰져야 한다고 정리했습니다. 즉 '살겠다'는 말 한마디와 법적 실거주는 다른 차원의 문제라는 것입니다.

허위 실거주를 드러내는 정황과 동시이행항변권

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김경인 변호사는 진짜 실거주와 허위 실거주를 가르는 신호를 함께 짚었습니다. 집을 매매할 계획이 있다고 직접 언급하거나, 근처에 살면서 두 집 살림을 하겠다고 말하거나, 보증금을 돌려주지 못해 세입자가 나가지 못하는 상황이라면 거주 의사가 없다는 점이 스스로 드러난 것으로 볼 수 있다는 설명입니다. 김 변호사는 이런 발언 자체가 증거가 될 수 있다고 정리했습니다. 또한 세입자가 보증금을 돌려받지 못한 상태라면 집을 인도할 의무가 없다는 점을 동시이행항변권으로 설명했습니다. 세입자가 거주 중이면 집주인은 전입신고를 할 수 없어 실거주 사유의 이행 자체가 어려워지고, 그 결과 갱신 거절 주장이 흔들릴 수 있다는 취지입니다. 다만 계약 만료 시점, 갱신 요구 시점, 증거 확보 여부 등 세부 사정에 따라 결론이 달라질 수 있다는 점도 함께 강조했습니다.

작은 기록이 분쟁의 기준점이 된다

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김경인 변호사는 분쟁에서 작은 기록이 큰 차이를 만든다고 설명했습니다. 집주인이 "매매를 위해 들어온다", "두 집 살림을 하면서 팔겠다"고 했던 말이나 보증금 반환이 어렵다고 보낸 문자 하나가 나중에 법적 판단의 기준점이 될 수 있다는 것입니다. 김 변호사는 집주인의 매매 계획 언급 여부, 보증금 반환 여부, 갱신 거절을 서면이 아닌 구두로 받았는지, 계약 만료 6~2개월 전 갱신 요구 여부, 집주인의 다른 주거지 존재 여부 등을 점검 항목으로 제시했습니다. 이 가운데 하나라도 해당된다면 법적 대응 가능성을 구체적으로 검토해볼 필요가 있다고 정리했습니다. 아울러 실거주를 핑계로 세입자를 내보낸 뒤 제3자에게 매도한 경우에는 같은 법 제6조의3 제5항에 따라 손해배상을 청구할 수 있으며, 실제 이사 비용과 새 계약의 차액 등 구체적 손해를 입증할수록 청구 범위가 넓어질 수 있다는 점도 함께 안내했습니다.

이 글은 김경인 변호사가 공개한 블로그 글을 미디어 시점에서 재구성한 것입니다. 구체적 사안은 변호사와 직접 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.