세 변호사가 본 부동산 보증금·명도 분쟁 — 전세임대·공매·제소전화해까지

보증금을 둘러싼 부동산 분쟁은 결국 '권리를 언제, 어떤 순서로 챙겼느냐'에서 갈린다는 점을 이번 주 두 변호사의 글이 함께 보여줍니다. 김경인 변호사는 LH 전세임대 대항력 소멸 대법원 판결, 전세 공매 대응 절차, 제소전화해 명도라는 세 갈래를 정리했고, 권우상 변호사는 분양권 매매계약의 취소·해제·해지 구분을 짚었습니다.

김경인 변호사 — LH 전세임대, 소유권 취득 시 대항력 소멸

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김경인 변호사는 주택임대차보호법 제3조 제2항이 법인인 LH에도 대항력과 우선변제권을 인정해 온 배경을 정리한 뒤, 대법원 2026. 2. 26. 선고 2025다210305 판결을 소개합니다. 입주자가 그 주택의 소유권을 직접 취득하면 주민등록이 임차권을 알리는 공시 기능을 잃어 그 시점에 LH의 대항력이 소멸한다는 판단으로, 대법원은 이를 입법으로 해결할 사항이라고 선을 그었다고 전합니다.

김경인 변호사 — 전세 공매 통지, 배분요구 종기일부터 확인

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같은 변호사의 또 다른 글은 전세 계약 중 '공매대행사실안내서'를 받은 상황을 다룹니다. 전입신고·확정일자가 압류일보다 앞서고 HUG 보증까지 있다면 회수 경로가 두 개 열려 있다고 봅니다. 먼저 안내서의 '배분요구 종기일'을 확인해 캠코에 채권신고·배분요구서를 제출하고, 계약 만료일 다음 날 임차권등기명령을 신청한 뒤 HUG에 이행청구하는 순서를 제시하며, 두 절차는 병행하되 이중 수령은 되지 않는다고 정리합니다.

김경인 변호사 — 제소전화해로 명도 기간 단축

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명도 분쟁에서는 제소전화해 제도를 소개합니다. 민사소송법 제385조에 근거한 이 제도는 합의 조서가 확정판결과 같은 효력을 가져, 임차인이 약정을 어기면 별도 본안 소송 없이 집행문 부여를 신청할 수 있다고 설명합니다. 일반 명도소송이 최소 9개월가량 걸리는 데 비해 화해조서가 있으면 약 1개월 안에 강제집행 개시가 가능하다고 정리합니다. 다만 점유가 제3자에게 넘어갔거나 조항이 모호한 경우 등에는 막힐 수 있다는 한계도 짚습니다.

권우상 변호사 — 분양권 매매, 취소·해제·해지의 구분

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권우상 변호사는 분양권 매매계약 분쟁을 취소(민법 제140조 이하)·해제(민법 제543조 이하)·해지 세 개념의 분리에서 출발합니다. 광고와 실제 시공의 본질적 차이, 매도인의 권리 하자, 약정 해제 사유 등을 되돌릴 수 있는 사유로 들고, '본질적 차이'는 통상 거래관념에 따라 판단된다고 정리합니다. 또한 받은 모든 문서를 시간순으로 정리한 표 한 장을 만들어 두는 것이 핵심이라고 안내합니다.

이 글은 변호사들이 공개한 블로그 글을 미디어 시점에서 재구성한 것입니다. 구체적 사안은 변호사와 직접 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.