토지거래허가구역 매매, 계약 깨질 때 — 시점별 매수인·매도인 대응 비교

토지거래허가구역 부동산 거래는 '계약이 언제 깨지느냐'에 따라 매수인이 쓸 수 있는 카드가 완전히 달라진다는 점을, 두 변호사의 글이 공통으로 짚는다. 신민호 변호사는 허가 전 가계약금 단계에서 무엇을 특약으로 남겨야 하는지를, 김경인 변호사는 허가 후 매도자가 일방 파기했을 때의 대응 절차와 분양 계약 해제의 근거를 각각 정리했다.

신민호 변호사 — 허가 전, 가계약금 단계의 방어선

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신민호 변호사는 계약서 없이 문자로 매매가·계약금 일정·위약 조건만 주고받고 약정금 3천만 원을 보낸 상황을 예로 든다. 그는 매매 목적물·대금·지급 조건·위약 조건이 특정되어 있으면 법원이 계약 성립을 인정할 가능성이 있다고 설명한다. 따라서 본계약 전이라면 "특약 합의가 본계약의 전제"라는 점을 내용증명으로 남겨 두라고 권한다. 대출 불승인에 대해서는, '대출이 안 나오면 약정금을 반환한다'는 특약이 없으면 매수인 사정으로 분류돼 반환이 어렵다고 정리한다.

김경인 변호사 — 허가 후, 매수인의 3단계 대응

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김경인 변호사는 허가까지 받은 뒤 매도자가 시세 상승을 이유로 파기를 통보하는 경우를 다룬다. 그는 대법원 전원합의체(91다28528)가 토지거래허가를 매매계약의 '효력발생요건'으로 판시한 점을 들어, 허가 후에는 매도자가 마음이 바뀌었다는 이유만으로 일방 해제하기 어렵다고 설명한다. 대응으로는 소유권이전등기 청구 가처분, 잔금 공탁, 본안소송(이전등기 청구·손해배상 병행)의 3단계를 제시한다. 손해배상은 계약 이후 시세 상승분을 통상손해(대법원 96다38605)로 청구할 수 있고, 이중매매가 있다면 형법 제355조 배임죄 고소를 병행하는 방식이 활용된다고 정리한다.

김경인 변호사 — 분양 단계, 계약 해제의 세 갈래

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같은 변호사가 분양 계약 해제를 다룬 글에서는 근거를 세 갈래로 나눈다. 시행사의 채무불이행(민법 제544조, 입주 6개월 이상 지연이 대표 사례), 기망행위(민법 제110조 취소), 계약서상 약정해제권이다. 해제가 성립하면 민법 제548조 원상회복으로 계약금·중도금을 돌려받고, 중도상환 수수료 등도 입증되면 손해배상에 포함될 수 있다고 정리한다.

자주 묻는 질문

Q. 계약서를 안 썼는데 문자 합의만으로 계약이 성립할 수 있나요?

A. 매매 목적물·대금·지급 조건·위약 조건이 특정되어 있으면 법원이 계약 성립을 인정할 가능성이 있다고 정리됩니다. "계약서를 안 썼으니 계약이 아니다"라는 주장이 통하지 않을 수 있습니다. (— 신민호 변호사 정리)

Q. 대출이 안 나오면 보낸 약정금을 돌려받을 수 있나요?

A. '대출 불승인 시 반환한다'는 취지의 특약이 없으면 매수인 측 사정으로 분류돼 반환이 어렵다고 봅니다. 특약에 기준 금액·신청 기한·반환 기한을 구체적 수치로 넣어두는 것이 권장됩니다. (— 신민호 변호사 정리)

Q. 허가까지 받았는데 매도자가 더 받겠다며 파기를 통보했습니다.

A. 대법원 전원합의체(91다28528)에 따라 허가는 효력발생요건이므로, 허가 후에는 일방 해제하기 어렵다고 정리됩니다. 가처분·공탁·본안소송 순서로 대응하는 방안이 제시됩니다. 다만 구체 사건은 사실관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. (— 김경인 변호사 정리)

이 글은 변호사들이 공개한 블로그 글을 미디어 시점에서 재구성한 것입니다. 구체적 사안은 변호사와 직접 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.