오래 점유하면 내 땅이 될까 — 점유취득시효 인정 기준 사례 비교

"오래 썼다"는 사실만으로 소유권이 정해지지 않으며, 점유의 성격과 기간이 결과를 가른다는 점을 세 편의 글이 공통으로 짚습니다. 권우상 변호사는 등기 명의자가 점유취득시효 소송을 당했을 때의 방어를, 김경인 변호사는 가처분 담보액 산정 기준과 공유토지 분할 이후 점유 성격의 변화를 각각 정리했습니다.

권우상 변호사 — 등기가 있어도 안심할 수 없는 이유

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권우상 변호사는 등기부에 본인 이름이 있어도 점유취득시효로 소유권을 다투는 소송이 생길 수 있다고 설명합니다. 민법 제245조 제1항은 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유한 사람의 소유권 취득을, 제197조 제1항은 점유자의 소유 의사 추정을 규정한다고 정리했습니다. 다만 임대차나 단순 관리 사정이 드러나면 자주점유 추정이 깨질 수 있다고 보았습니다. 또 제199조에 따라 전 점유자 기간을 합산할 수 있는 점, 32년 전 영수증만 믿고 등기를 확인하지 않은 과실을 다툴 여지가 있는 점을 방어의 실마리로 제시했습니다.

김경인 변호사 — 1200평 중 20평, 가처분 담보액은

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김경인 변호사는 점유취득시효 확보를 위한 처분금지가처분의 담보액 산정 기준을 정리했습니다. 토지 가처분 담보액은 실무상 개별공시지가 × 면적 × 50% 공식이 흔히 적용되며, 핵심은 '면적'을 무엇으로 보느냐라고 설명합니다. 시효를 완성한 부분이 20평이라면 청구 대상도 20평이므로 담보액 기준 면적도 원칙적으로 20평이라고 보았습니다. 다만 분필 전이거나 측량상 특정이 안 된 경우, 법원별 운용 차이에 따라 전체 면적이 기준이 될 수 있다고 덧붙였습니다.

김경인 변호사 — 공유물분할이 진짜 분기점

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또 다른 글에서 김경인 변호사는 공유토지의 점유와 소유권 관계를 대법원 2024다229053, 229060 판결을 중심으로 풀어냈습니다. 공유자들이 구역을 나눠 쓰기로 합의한 경우 그 점유는 타주점유로 보지 않는다고 정리했습니다. 그러나 공유물분할로 해당 부분이 다른 공유자의 단독 소유가 되면, 종전 공유자가 계속 점유하더라도 원칙적으로 타주점유에 해당한다고 보았습니다. 다만 대법원이 "달리 특별한 사정이 없는 한"이라는 단서를 붙인 만큼 개별 사안별 검토가 필요하다고 짚었습니다.

자주 묻는 질문

Q. 등기부에 내 이름이 있는데도 소유권을 잃을 수 있나요?

점유취득시효 요건이 모두 충족되면 상대방이 소유권이전등기를 청구할 수 있어, 등기 명의자라도 방어 없이 방치하면 소유권을 다투게 될 가능성이 있다고 합니다. (— 권우상 변호사 정리)

Q. 점유취득시효의 '20년'은 본인이 직접 채워야 하나요?

민법 제199조에 따라 전 점유자 기간을 합산해 주장할 수 있어, 이전 점유자 기간까지 합쳐 20년을 채울 수 있는지가 쟁점이 된다고 합니다. (— 권우상 변호사 정리)

Q. 가처분 담보액은 점유한 면적만으로 계산되나요?

원칙적으로는 점유·청구 대상 면적이 기준이지만, 분필 전이거나 측량상 특정이 안 된 경우, 관할 법원 운용에 따라 전체 면적이 기준이 될 수 있다고 합니다. (— 김경인 변호사 정리)

이 글은 변호사들이 공개한 블로그 글을 미디어 시점에서 재구성한 것입니다. 구체적 사안은 변호사와 직접 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.