분양·신탁 계약의 설명의무 — 책임한정특약과 수탁자 책임 정리

관리형 토지신탁 분양계약에서 '신탁재산 범위 내에서만 책임진다'는 책임한정특약을 설명받지 못했다면, 그 조항만으로 수탁자가 책임을 회피하기 어려울 수 있다는 점을 두 변호사가 공통적으로 짚었습니다. 김경인 변호사는 2026년 2월 26일 선고된 대법원 2023다280945 판결의 판단 기준을 분석하고 분양계약 단계의 점검 사항까지 정리했습니다. 신민호 변호사는 같은 흐름의 대법원 판단을 책임한정특약의 의미와 약관 설명의무 중심으로 풀어 설명했습니다. 또한 김경인 변호사는 분양대행사 직원의 촬영을 둘러싼 손해배상·구상권 사안을 별도로 정리했습니다.

김경인 변호사 — 책임한정특약은 설명의무 대상인가

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김경인 변호사가 정리한 바에 따르면, 관리형 토지신탁은 수탁자가 분양계약 당사자가 되는 구조로, 원칙적으로 수탁자는 신탁재산뿐 아니라 고유재산으로도 책임을 진다고 합니다. 책임한정특약은 그 책임 범위를 신탁재산으로 한정하는 조항입니다. 대법원 2023다280945 판결(2026.2.26 선고)은 이 특약이 특별한 사정이 없는 한 약관규제법 제3조 제3항의 '중요한 내용'에 해당한다고 판단했다는 것이 김경인 변호사의 정리입니다. 근거로는 수억 원이 오가는 거래에서 신탁회사의 자력 책임 유무가 계약 체결 여부를 좌우하는 변수라는 점, 일반 수분양자가 별도 설명 없이 이를 충분히 예상하기는 어렵다는 점을 들었다고 합니다.

신민호 변호사 — 약관 설명의무의 면제 요건

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신민호 변호사는 2026년 2월 대법원이 수분양자 보호 측면에서 의미 있는 판단을 내렸다고 짚었습니다. 약관규제법 제3조 제3항은 사업자가 약관의 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명하도록 정하고 있고, 설명의무를 위반하면 해당 조항을 계약 내용으로 주장할 수 없다는 점을 정리했습니다. 신민호 변호사에 따르면 대법원은 두 가지 면제 요건을 구분해, '거래상 일반적이고 공통된 것'인지는 업계 전반 통용 여부를 기준으로, '고객이 충분히 예상할 수 있는지'는 소송 당사자인 특정 고객 개인의 예측가능성을 기준으로 각각 판단해야 한다고 밝혔다고 합니다. 따라서 업계 관행상 통용되는 조항이라도 개별 소비자가 설명을 받지 못했다면 권리 구제 가능성을 검토해 볼 수 있다는 설명입니다.

김경인 변호사 — 분양대행사 직원의 구상권 사안

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김경인 변호사는 분양대행사가 직원을 단체로 아파트에 입장시켜 촬영을 허용한 뒤, 직원이 영상을 게시·재게시한 사안을 시간 순서로 정리했습니다. 계약자가 파손과 정신적 피해를 이유로 1,000만 원의 손해배상을 청구하고, 대행사가 직원에게 구상권을 행사하는 상황이라고 합니다. 김경인 변호사는 손해배상이 인정되려면 피해 발생 사실과 금액의 합리성을 청구하는 쪽이 입증해야 하며, 출입으로 인한 파손이라는 인과관계 증명이 필요하다고 짚었습니다. 또한 구상권과 관련해 민법 제756조 사용자책임을 근거로 회사가 먼저 배상한 사실이 있어야 하고, 직원에게 고의 또는 중대한 과실이 있어야 한다는 요건을 정리했습니다. 대법원 판례가 사용자의 구상권을 신의칙상 상당한 범위로 제한해 왔다는 점도 덧붙였습니다.

이 글은 변호사들이 공개한 블로그 글을 미디어 시점에서 재구성한 것입니다. 구체적 사안은 변호사와 직접 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.