전세 보증금을 지키는 일은 계약 전 점검부터 경매 배당까지 전 과정에서 법리가 작동한다는 점을 두 변호사의 글이 보여줍니다. 김경인 변호사는 불법중개 신호와 LH 전세임대주택의 대항력 소멸 쟁점을, 신민호 변호사는 임대인이 바뀐 뒤 HUG가 대위변제했을 때의 우선변제권 문제를 해설했습니다.
자주 묻는 질문
Q1. 전세계약 전에 가장 먼저 확인해야 할 불법중개 신호는 무엇인가요?
김경인 — 원본 보기
공인중개사법 제9조는 중개업을 하려면 시장·군수·구청장에게 등록하도록 정하고 있으며, 등록 없이 중개하거나 자격증·등록증을 빌려 영업하는 행위는 같은 법 제33조와 제48조에 따라 형사처벌 대상입니다. 사무소 등록증의 이름과 실제 계약자가 다르면 그 거래가 법의 보호 밖에 놓일 수 있다는 것이 김경인 변호사의 설명입니다. (— 김경인 변호사 정리)
Q2. 깡통전세는 어떻게 사전에 걸러낼 수 있나요?
공인중개사법 제25조는 중개대상물의 권리관계와 근저당 등 중요사항을 설명하고 확인·설명서로 교부하도록 의무화하고 있습니다. 김경인 변호사는 깡통전세를 전세보증금과 선순위 채권의 합이 매매가에 견줘 커서 경매로 넘어가도 보증금 회수가 어려운 집으로 설명하면서, 등기부등본을 발급받아 근저당 채권최고액과 시세를 비교하는 절차가 필요하다고 정리했습니다. (— 김경인 변호사 정리)
Q3. LH 전세임대주택에 살다가 그 집을 직접 사면 보증금에 문제가 생기나요?
김경인 — 원본 보기
대법원은 2026년 2월 26일 선고한 2025다210305 판결에서, 입주자가 전세임대주택의 소유권을 직접 취득하면 그 시점에 LH의 대항력이 소멸한다고 판단했습니다. 입주자가 소유자가 되면 그 주민등록이 임차인으로 사는 것인지 소유자로 사는 것인지 외부에서 구별할 수 없어 임차권을 알리는 공시 수단으로 기능할 수 없기 때문이라는 것이 김경인 변호사의 정리입니다. (— 김경인 변호사 정리)
Q4. 전세 사는 동안 집주인이 바뀌었습니다. HUG가 보증금을 대신 갚아주면 우선변제권은 어떻게 되나요?
신민호 — 원본 보기
신민호 변호사가 해설한 서울북부지방법원 2025가단107133 배당이의 사건에서, 법원은 채권양도 통지를 새 임대인에게 다시 하지 않았더라도 HUG가 민법 제481조 변제자대위에 따라 임차인의 우선변제권을 행사할 수 있다고 보았습니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 새 임대인이 임대인 지위를 승계하므로, 종전 임대인에게 이미 통지가 된 이상 그 효력이 새 임대인에게도 미친다는 것입니다. (— 신민호 변호사 정리)
Q5. 채권양도 통지와 법정대위는 무엇이 다른가요?
신민호 변호사는 주택임대차보호법 제3조의2 제7항 제9호가 금융기관이 보증금 반환채권을 계약으로 양수한 경우의 규정일 뿐 법정대위를 차단하는 규정은 아니라고 설명합니다. HUG가 실제로 보증금을 대위변제한 이상 민법 제481조에 따라 임차인의 권리가 법률의 규정에 의해 자동으로 이전되므로, 계약에 의한 양도 통지와 법률에 의한 대위는 경로가 다르다는 것입니다. 다만 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있다고 덧붙였습니다. (— 신민호 변호사 정리)
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