임차권등기명령은 임차인을 보호하기 위한 제도이지만, 보증금을 둘러싼 입장 차이 때문에 임대인과 임차인 양쪽 모두에게 절차상 혼란이 생기곤 합니다. 신민호 변호사는 보증금을 이미 반환한 임대인의 대응을 이의신청·해제신청 중심으로 정리했고, 김경인 변호사는 신청을 해둔 임차인이 보증금을 돌려받은 뒤의 취하·보정명령 대처를 Q&A로 짚었습니다.
자주 묻는 질문
Q1. 보증금을 전부 돌려줬는데 등기부등본에 임차권등기가 올라와 있습니다. 어떻게 된 건가요?
임차권등기명령은 임차인의 신청만으로 법원이 결정해 등기소에 촉탁하는 구조여서, 임대인의 의견을 먼저 듣고 진행하는 절차가 아닙니다. 그래서 보증금을 이미 반환한 임대인도 갑자기 등기가 기입된 상황을 마주할 수 있습니다. 가장 직접적인 대응은 이의신청이며, 상가건물 임대차보호법 제6조 제5항에 따라 결정문을 받은 뒤 이의신청서를 제출할 수 있습니다. 이때 금융거래내역 등 보증금 반환 사실을 뒷받침하는 객관적 자료를 함께 내는 것이 핵심입니다.
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(— 신민호 변호사 정리)
Q2. 이의신청을 하면 등기 절차가 멈추나요?
이의신청만으로 등기 절차가 자동 정지되지는 않습니다. 임차권등기명령은 민사집행법상 강제집행 절차와 성격이 달라 별도의 집행정지 신청 제도가 적용되지 않는 것이 실무상 일반적인 법원의 입장이라고 합니다. 다만 이의신청서와 함께 '등기 촉탁 보류 요청서'를 별도로 내고 긴급성을 소명하면, 재판부가 재량으로 촉탁을 보류해줄 가능성이 있다고 신민호 변호사는 덧붙였습니다. (— 신민호 변호사 정리)
Q3. 이의신청과 해제신청은 무엇이 다른가요?
이의신청이 결정 자체에 불복하는 절차라면, 해제신청은 등기명령의 사유가 소멸했음(예: 보증금 전액 반환)을 이유로 등기 해제를 구하는 절차입니다. 법원이 이의신청을 심리해 임대인 주장이 타당하다고 보면 결정을 취소하고 직권으로 등기 말소를 촉탁합니다. 실무에서는 두 절차를 병행하기도 한다고 합니다. (— 신민호 변호사 정리)
Q4. 임차인입니다. 신청은 해뒀는데 보증금을 먼저 돌려받았습니다. 그냥 두면 정리되나요?
김경인 변호사는 "반은 맞고 반은 틀리다"고 정리합니다. 보정명령 기한 내 보정하지 않으면 법원이 각하할 수 있지만, 각하와 취하는 실무적으로 다릅니다. 취하를 하면 송달료 잔액을 돌려받기가 수월하고, 신청인이 자발적으로 종결한 기록으로 남는다고 합니다. 사건번호는 '카임'으로 시작하며, 전자소송으로 접수했다면 같은 사이트에서 '신청취하서'를 제출할 수 있습니다.
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(— 김경인 변호사 정리)
Q5. 이미 임차권등기가 경료된 뒤 보증금을 받았거나, 일부만 돌려받았다면요?
등기가 경료(등기부 기재 완료)된 상태라면 등기명령 취하가 아니라 별도의 말소 절차를 밟아야 합니다. 임대인과 공동으로 말소를 신청하거나, 협조가 없으면 법원에 말소촉탁을 신청하는 방법이 있습니다. 또 보증금 일부만 반환받았다면 취하는 신중해야 하는데, 취하 시 대항력과 우선변제권 유지 수단을 스스로 포기하는 결과가 될 수 있기 때문입니다. 잔액 반환이 불확실하다면 등기명령을 유지하며 보정에 응하는 편이 안전하다고 합니다. (— 김경인 변호사 정리)
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