부동산 이중매매 — 계약 후 다른 사람에게 팔았다면

이중매매는 등기가 넘어가기 전에 막는 것이 결론을 좌우합니다. 매도인이 마음을 바꾼 정황이 보이면 소송보다 처분금지가처분이 먼저입니다. 등기가 제3자에게 이전된 뒤에는 그 제3자가 사정을 알았는지까지 다퉈야 해서 회수 난도가 급격히 올라갑니다.

먼저 할 일 — 처분금지가처분

김경인 변호사는 매도인이 일방적으로 계약 파기를 통보하는 사건에서 가처분의 실무 감각을 이렇게 정리합니다.

가처분은 피보전권리(매매계약상 이전등기청구권)와 보전 필요성을 소명하면 법원이 통상 2~3주 안에 발령합니다. — 김경인 변호사 「토지거래허가 받았는데 매도자가 계약 파기」

가처분이 등기부에 기입되면 이후 등기를 가져간 사람은 그 부담을 안고 취득하게 됩니다. 계약서, 계약금·중도금 이체 내역, 매도인의 파기 통보 문자가 소명 자료가 됩니다. 매도인이 잔금 수령을 거부한다면 잔금을 법원에 공탁해 자신의 이행 준비를 증명해 두어야, 나중에 이행지체를 이유로 계약이 해제되는 상황을 막을 수 있습니다.

손해배상 — 오른 시세만큼 청구할 수 있다

이미 등기가 넘어가 이전등기를 받기 어려워졌다면 손해배상으로 방향을 바꿉니다. 김경인 변호사는 계약 이후 오른 시세 상승분을 통상손해로 청구할 수 있다고 정리하며 대법원 96다38605를 근거로 듭니다. 계약금 배액 상환 조항만 믿고 계약금의 두 배만 돌려받는 것으로 정리하면, 실제 손해가 시세 상승분에 훨씬 못 미치는 결과가 될 수 있습니다. 또한 토지거래허가구역에서는 대법원 전원합의체 91다28528이 허가를 매매계약의 효력발생요건으로 판시했으므로, 허가 전후에 따라 청구 구성 자체가 달라집니다.

형사 — 배임으로 갈 수 있는 사안

중도금까지 받은 매도인이 다시 다른 사람에게 팔아 등기를 넘겼다면 배임죄가 문제 될 수 있습니다. 매수인의 재산을 보전해 줄 지위에 있다고 평가되기 때문입니다. 다만 계약금만 오간 단계에서는 성립이 부정되는 경우가 많아, 중도금 지급 여부가 형사 경로의 갈림길이 됩니다. 형사고소는 압박 수단이 되지만 등기를 되찾아 주지는 않으므로 민사 절차와 함께 설계해야 합니다.

점유를 넘겨받지 못했다면

계약은 유지되는데 매도인이나 전 소유자가 부동산을 비워 주지 않는 경우도 있습니다. 권우상 변호사는 재개발 정비사업조합이 수용재결을 거쳐 소유권이전등기까지 마쳤는데도 종전 소유자가 건물을 비워 주지 않은 사건을 다루며, 대법원이 무단점유·사용에 대해 차임 상당액을 부당이득으로 반환해야 한다고 밝힌 점을 짚습니다. 실제 임대 계획이 있었는지를 일일이 따지지 않는다는 것이 요지입니다. 명도와 함께 점유 기간의 차임 상당액을 청구할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

Q. 계약금만 냈는데도 가처분이 되나요?

이전등기청구권이 인정되면 가능합니다. 다만 계약 단계와 이행 정도에 따라 보전 필요성 판단이 달라져, 중도금 지급 여부와 잔금 준비 상태를 함께 소명하는 것이 좋습니다.

Q. 나중에 산 사람이 사정을 몰랐다면 되찾을 수 없나요?

선의의 제3자는 보호되는 것이 원칙이라 등기 말소가 어렵습니다. 이 경우 매도인을 상대로 한 손해배상이 현실적인 회수 경로입니다.

Q. 매도인이 계약금 배액만 주겠다고 합니다.

해약금 규정이 적용되는 단계인지부터 확인해야 합니다. 이행에 착수한 뒤라면 배액 상환만으로 계약을 없앨 수 없고, 실제 손해를 청구할 수 있습니다.

원본 출처

• 권우상 변호사 — 불법점유와 차임 상당 부당이득
• 김경인 변호사 — 토지거래허가 받았는데 매도자가 계약 파기

본 글은 일반적인 법률 정보이며 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 판단은 사실관계에 따라 달라지므로 변호사 상담을 권합니다.